캐나다 모기지 해지 및 신규 계약

 

2020년 5월에 모기지를 재계약 했는데 코로나 여파로 금리가 지속하락하여 8월쯤 해지 후 재계약을 문의 했더니 패널티때문에 실효가 하나도 없다고 했다. RBC에서 5월에 계약한 금리가 2.59였고 8월 금리가 2.19였던 것으로 기억한다.

올해 마지막으로 TD에 문의를 해보니 마지막으로 잡아놓은 1.77짜리 모기지가 하나 있다고 하여 계산을 해보니 패널티를 내고도 이득인지라 과감하게 RBC 계약을 해지하고 TD로 갈아탔다. 일단 좋은 점은 이자는 덜 내고 원금은 많이 갚고. 그리고 주거래은행 TD앱으로 모든 상황을 한눈에 파악할 수 있다는 점.

이번에 모기지를 옮기면서 알게된 여러가지들을 공유해 보려고 한다. 일단 모기지는 모든 사람들이 잘 알고 있는 모기지 상품과 HELOC이라고 집 담보 한도대출(마이너스 통장)과 모기지를 결합한 상품이 있다. 가장 큰 차이점은 돈을 추가로 빌릴 때의 프로세스다.

예를 들어 집 레노베이션에 1억이 필요한데 당장 여유자금이 없을 경우 기존 모기지는 리파이낸싱이라고 하여 기존 모기지를 클로즈하고 새로운 모기지를 받는 것이다. 새로운 계약이므로 처음부터 서류 작업을 다시해야하는 불편함이 있고 은행을 옮기거나 할 경우 패널티까지 부담해야한다. 하지만 금리가 다른 상품보다 낮다는 장점이 있다. HELOC은 마이너스 통장 개념이므로 그냥 뽑아서 쓰고 여유 자금이 생겼을때 갚으면 된다. 간편하다는 장점이 있지만 금리가 보통 PRIME rate에 0.3-0.5%가 붙는다. (이건 모기지 브로커에 따라 처음 계약 시 다릅니다)

우리는 HELOC과 모기지가 결합된 상품으로 가입했는데 은행마다 상품 이름이 다르다. 보통 Advanced Mortgage라고 하며, TD의 경우는 Flexline이라는 상품명으로 판매되고 있다. 이런 대출 상품을 처음 접하다보니 이해하는데 시간이 좀 걸렸다.

좀 자세히 설명하자면 일단 상품 안에 두개의 바구니가 있다고 생각하면 된다. 바구니 하나는 term portion이라고 모두가 아는 모기지와 완벽하게 동일하다. 지정된 이자율 기반으로 2주 또는 매월 원리금을 상환해 나간다. 다른 바구니 하나는 revolving portion이라고 마이너스 통장 개념이다. 필요할 시 빌려쓰고 갚을 수 있는 바구니 인 것이다. 리볼링 포션은 최대 대출한도는 집 가격의 65%까지 받을 수 있다. 그렇다고 상품 가입 후 바로 65%를 받을 수 있는 것은 아니고 최소 대출금액 (본인은 5천불)에서 내가 갚아나가는 모기지의 원금만큼 대출 금액이 증가한다. 즉, 내가 지금까지 갚은 원금이 5만불이면 5만5천불이 대출 가능 금액인 것이다. 5십만불짜리 집을 모기지 받으면 32만5천불이 최대 대출금액이 되는데 이건 내가 모기지 원금을 32만불을 갚았을 때 가능하다는 얘기.

그럼 어느 상품이 더 좋으냐? 이건 개인 취향이다. 모기지 계약 기간동안 급전이 예상되지 않으나 혹시 필요하더라도 새로운 서류 작업이 귀찮지 않으면 일반 모기지. 언제든지 급전이 필요할 것 같으나 금방 갚을 수 있을 것 같으면 HELOC을 선택하면 되겠다. 예전에 무담보 신용 마이너스 대출 상품에 가입했을 때 9% 이상의 금리로 계좌를 터놨는데 집담보는 3%가 조금 넘으니 신용 마이너스 통장은 이변이 없는한 쓸 일이 없게되겠다.